早期外墻材料年久易脫落/有地市限制使用馬賽克貼面

為何老舊小區(qū)的外墻容易脫落？有業(yè)內(nèi)人士稱，上世紀(jì)90年代末開始，各城市大面積推廣外墻外保溫層和裝飾層，但由于早期采用的外墻保溫層材料吸水性強(qiáng)，下雨后墻內(nèi)保溫層積水，反復(fù)熱脹冷縮，導(dǎo)致外墻外保溫層脹裂脫落。2000年后，各地陸續(xù)禁止此類材料應(yīng)用于外墻。此外，老舊小區(qū)大部分外墻面層多以涂料、砂漿、瓷磚等建造，在長時(shí)間日曬雨淋后，會造成粉化、開裂、脫落以及空鼓等情況發(fā)生。

南都記者注意到，目前各地陸續(xù)出臺相應(yīng)的規(guī)定對外墻面磚和馬賽克等進(jìn)行限制或禁用，并推廣應(yīng)用建筑外墻涂料。如，福建泉州從2000年9月1日起，“限制建筑外墻裝飾又耗能又不安全的陶瓷面磚和馬賽克，推廣應(yīng)用建筑涂料�！鄙虾Ｗ�2000年1月1日起編制的設(shè)計(jì)施工圖和2000年4月1日起開工的建設(shè)工程，“應(yīng)當(dāng)推廣應(yīng)用建筑外墻涂料，限制設(shè)計(jì)、使用外墻面磚和禁止設(shè)計(jì)、使用馬賽克等外墻瓷質(zhì)貼面材料”。

2020年5月，海珠區(qū)頤景華苑一樓頂外墻有脫落現(xiàn)象，外墻磚塊在高空懸掛。

街道：外墻脫落后首先做好圍蔽防護(hù)

廣州市白云區(qū)京溪街城管科負(fù)責(zé)人陳列表示，老舊小區(qū)的外墻年久失修，很容易形成空鼓，刮風(fēng)下雨時(shí)容易脫落形成高空墜物。老舊小區(qū)外墻修繕通常由小區(qū)自行處理，街道會給出指導(dǎo)建議，遇到外墻瓷磚脫落情況，“第一時(shí)間要做好圍蔽防護(hù)”，可臨時(shí)搭建防護(hù)棚來作為應(yīng)急措施，街道不會納入違建，會給予綠色通道。針對已建成物業(yè)小區(qū)搭防高空墜物的防護(hù)棚，目前政府尚未出臺統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，可以選擇建筑工地施工過程中的防護(hù)棚防護(hù)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行參考，以達(dá)到防護(hù)強(qiáng)度要求。

他強(qiáng)調(diào)，安裝防護(hù)棚在確保堅(jiān)固牢靠的同時(shí)，需要規(guī)劃出消防通道位置，預(yù)留寬度和高度約4.5米，方便消防車通行。“搭建防護(hù)棚只是臨時(shí)措施，并非長久之計(jì)”，他指出，如果日后外墻脫落特別嚴(yán)重，建議業(yè)主對外墻進(jìn)行全面的改造，比如更換成膩?zhàn)踊彝鈮Γ瑥氐紫�除隱患。

外墻修繕需多方籌集資金來源

他稱，關(guān)于老舊小區(qū)修繕外墻的難題主要是經(jīng)費(fèi)問題，搭防護(hù)棚或腳手架進(jìn)行外墻作業(yè)需要不少成本，“對外墻修繕不是處理一小部分，要處理的肯定是一大片的，甚至整個(gè)墻面，這工程量就相當(dāng)大了！”

小區(qū)外墻整治屬于業(yè)主物業(yè)范圍之內(nèi)的事，街道在政策層面能做的工作有限，“主要做好一些安全防護(hù)警示，避免二次傷害”。要真正處理外墻脫落問題，需要解決修繕資金來源。雖然有房屋維修資金，但有很多業(yè)主不愿意取用，涉及到電梯等其他公共服務(wù)，業(yè)主會擔(dān)心“一用了就沒了”。

他建議，除了依靠個(gè)人和政府部門，最好其他企業(yè)單位都能想辦法一起出資，“不然沒有穩(wěn)定的資金來源，外墻修繕問題一直就會存在，還是希望多方力量籌集資金才好辦！”

專家聲音：修繕責(zé)任需劃分得更明晰

小區(qū)樓房外墻的修繕工程往往牽涉到業(yè)主、物管、開發(fā)商多方，而對于一些老舊小區(qū)來說，則往往陷入業(yè)主與物管的拉鋸扯皮。

對此，廣東省華南和諧社區(qū)發(fā)展中心理事長周活寧認(rèn)為，老舊小區(qū)部分業(yè)主責(zé)任意識淡薄，存在誤區(qū)，認(rèn)為開發(fā)商或物業(yè)需要對外墻“終身負(fù)責(zé)”，如果剛好脫落的瓷磚在兩三戶業(yè)主中間，需要使用維修資金時(shí)，其他業(yè)主會說“我的沒脫落，不同意”，互相扯皮。“物業(yè)公司處于尷尬位置，如果出來說話會被業(yè)主說你來負(fù)責(zé)，不說話又會被指缺位�！睋�(jù)其觀察，確實(shí)有部分小區(qū)實(shí)際上一直是由物業(yè)承擔(dān)這筆維修費(fèi)。

周活寧建議，今后在物業(yè)服務(wù)合同上需要明確超過維保期的外墻修繕費(fèi)用是物業(yè)、維修資金還是小區(qū)業(yè)主共同承擔(dān)，“這需要寫到合同里，把責(zé)任劃分更明晰”。

同時(shí)周活寧也表示，小區(qū)物業(yè)共有部分屬于全體業(yè)主，老舊小區(qū)業(yè)主不能總寄希望于靠公共財(cái)政解決物業(yè)范圍的事，應(yīng)厘清權(quán)利與責(zé)任。業(yè)主對小區(qū)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，對應(yīng)也需要承擔(dān)責(zé)任。

他稱，老舊小區(qū)或許紅線圖劃分不清晰，那么放下歷史遺留問題，讓業(yè)主對所住的物業(yè)區(qū)域做好確認(rèn)，對外墻脫落的修繕費(fèi)用共同分?jǐn)偅�有錢的愿意承擔(dān)的分多一點(diǎn)，其他戶則分少一點(diǎn)。他直言，“沒有更好的辦法，只有業(yè)主一起來辦！”

云南省紅河哈尼族彝族自治州蒙自市千福園老舊小區(qū)改造中，翻新了外立面、進(jìn)行了屋面防水維修等，通過國家補(bǔ)助一點(diǎn)、市級配套一點(diǎn)、居民自籌一點(diǎn)、管線單位分擔(dān)一點(diǎn)、社會資本投入一點(diǎn)、改造收益補(bǔ)充一點(diǎn)的籌措方式，多方發(fā)力解決資金問題。

2020年，浙江省寧波市鄞州區(qū)住建局率先推出城鎮(zhèn)住房外墻面綜合保險(xiǎn)+外墻面安全動態(tài)監(jiān)測項(xiàng)目。全區(qū)近7000幢城鎮(zhèn)住房納入保險(xiǎn)范疇，基本保費(fèi)由政府“買單”。

外墻面綜合保險(xiǎn)的推出，提供了物業(yè)專項(xiàng)維修資金之外的另一種補(bǔ)充途徑，解決了因外墻面零星掉落后出險(xiǎn)部位如何維修的難題。目前，該險(xiǎn)種由三部分組成，包括建筑外墻面綜合保險(xiǎn)、外墻面安全動態(tài)監(jiān)測服務(wù)、試點(diǎn)建筑外墻維修責(zé)任保險(xiǎn)。

其中，由政府購買的建筑外墻綜合保險(xiǎn)是基本險(xiǎn)，類似于機(jī)動車交強(qiáng)險(xiǎn)，解決零星外墻脫落維修致?lián)p賠償?shù)葐栴}。

對于較大面積外墻維修，業(yè)主以業(yè)委會等名義，可申請購買外墻維修責(zé)任保險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)住宅房屋外墻維修的有利補(bǔ)充。外墻面安全動態(tài)監(jiān)測服務(wù)，每季度一次對保險(xiǎn)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)住宅的外墻進(jìn)行一次隱患排查、深化查勘及監(jiān)測分析，一年完成4次全覆蓋排查，使安全隱患能及時(shí)被發(fā)現(xiàn)并得以處置。

從事近20年物業(yè)服務(wù)的小區(qū)物管負(fù)責(zé)人李先生表示，隨著樓齡老化，小區(qū)外墻瓷磚不可避免會出現(xiàn)脫落，從物業(yè)管理出發(fā)，更多是防患于未然。可以考慮加強(qiáng)對樓房外立面的日常檢查，定期請外墻師傅進(jìn)行檢修，查看外墻瓷磚是否出現(xiàn)空鼓、開裂等，并及時(shí)處理，防止損壞的進(jìn)一步發(fā)展。

他介紹，有一種紅外熱像儀采用非接觸方式，可快速、遠(yuǎn)距離和實(shí)時(shí)掃描建筑物外墻飾面，準(zhǔn)確判斷外墻瓷磚是否空鼓以及定位空鼓范圍，為外墻質(zhì)量檢修及安全性評定提供依據(jù)，但因其造價(jià)高，目前僅應(yīng)用于部分高端小區(qū)或?qū)懽謽恰?/p>